Notariato & Cittadini

Controlli notarili: una giornata di studio

Si prepara un appuntamento associativo anche alla luce delle modifiche che sono state introdotte dal decreto legge numero 78 del 2010


L’Associazione sindacale dei notai della Campania – di cui è presidente Vincenzo Pappa Monteforte – ha in programma una giornata di studio, da tenersi a Napoli entro la fine di quest’anno, sui controlli notarili, anche alla luce delle modifiche introdotte dal D.L. n. 78/2010.
I controlli notarili sono diventati ormai un diffusissimo strumento per l’accertamento della situazione giuridica di un immobile; a quelli che il notaio esegue quando è incaricato di ricevere un atto di vendita, si aggiungono quelli richiesti dalla banche per la stipula dei mutui ipotecarie, e quelli prodotti in tribunale per le procedure esecutive o per altre vicende giudiziarie.
Il D.L. n. 78/2010 – nella parte che qui ci interessa – prevede che prima della stipula degli “atti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati [...] il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”. Cosa vuol dire verificare la conformità? A quali esiti deve condurre la verifica? Con quali conseguenze sulla ricevibilità dell’atto e sulla responsabilità del notaio? Che collegamento c’è (se c’è) tra questa conformità e l’indagine ventennale? E la continuità delle trascrizioni?
Il decreto si propone intenti di carattere meramente fiscale e – anche se sembra non aver portato variazioni all’attività del notaio sotto il profilo sostanziale – impone comunque una riflessione sull’attenzione da porre alla corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali, e tra questi e le risultanze dei Registri Immobiliari.
Vengono, così, ancor più in rilievo questioni nelle quali negli ultimi tempi si è assistito ad un’evoluzione interpretativa e giurisprudenziale che sembra dare sempre maggiore importanza al principio della continuità delle trascrizioni e alla trascrizione degli acquisti mortis causa.
Parte del notariato e qualche decisione giurisprudenziale sembrano, infatti, sentire forte la tentazione di orientarsi verso un’interpretazione che attribuisca al regime delle trascrizioni un valore sempre più grande. Sembra quasi che il sistema debba impercettibilmente e silenziosamente subire dal suo interno una mutazione genetica e far proprie, in ogni dove, le caratteristiche della pubblicità tavolare.
La questione che si pone rischia, forse, di far perdere di vista la complessità del sistema; di accreditare l’idea che le indagini ipotecarie nel ventennio esauriscano ogni incertezza; di operare come se non esistesse più differenza tra pubblicità dichiarativa e pubblicità notizia, tra trascrizione degli atti tra vivi e dei trasferimenti mortis causa, tra trascrizione dell’accettazione dell’eredità e dell’acquisto del legato, tra trascrizione dell’accettazione dell’eredità eseguita entro o oltre il termine prescrizionale, tra trascrizione dell’atto e trascrizione della sua ricognizione, per non parlare delle trascrizioni delle rettifiche (bilaterali, unilaterali o – ora – anche per atto di notaio) o delle modifiche societarie (fusione, scissione, trasformazione). Si rischia di ingigantire i rischi collegati alla mancanza di continuità delle trascrizioni.
Sembra quasi che si stia diffondendo l’idea che la tranquillità derivi da una trascrizione – quale che sia – che copra il ventennio, e che senza trascrizione (di qualunque evento verificatosi nel ventennio) non si possa mai stare sereni.
Lo stesso ruolo e la stessa funzione del notaio, nel pur lodevole intento di assicurare maggiore certezza ai trasferimenti, sembrano così appiattiti e ridimensionati.
La verità è che l’entusiasmo per l’efficienza dell’informatizzazione non può farci dimenticare che il nostro sistema – improntato sul principio personale – è in grado di fornire informazioni ma mai certezze.
Per di più i titoli, sia quelli successori che quelli inter vivos, possono subire vicende che ne possono porre nel nulla gli effetti, e che solo col decorso del tempo, e talvolta col concorso di altre circostanze, non si riverberano sugli aventi causa (art. 2562 c.c.). Sarà, quindi, necessario tornare criticamente su alcune affermazioni che si vanno diffondendo come luoghi comuni e che sono in contrasto con le opinioni dei principali civilisti e processualisti.
Bisogna, cioè, anzitutto, non dimenticare che la limitazione delle indagini al ventennio non ha fondamento giuridico. Se è vero soltanto che le iscrizioni, e ora anche le trascrizioni di pignoramenti e di citazioni, sono inefficaci se non rinnovate prima della scadenza dei venti anni, è vero pure che alle indagini ventennali possono sfuggire atti di data anteriore costitutivi di diritti reali di godimento o di vincoli di varia natura (convenzioni matrimoniali, vincoli di destinazione, beni culturali, vincoli urbanistici, livelli). Né il termine ventennale può soddisfare perché coincidente con quello dell’usucapione, fondata sul possesso e il cui accertamento resta al di fuori delle indagini notarili. Inoltre, la ricostruzione completa e attenta della provenienza non dà certezze sull’intangibilità dei titoli in relazione a tutte le vicende patologiche che li possono inficiare e che ne possono porre nel nulla gli effetti. Le sentenze che pronunziano la nullità, l’annullamento, la risoluzione, la revocazione, la riduzione dei titoli sono opponibili agli aventi causa attraverso un regime complesso, in cui talvolta emerge addirittura la considerazione di una circostanza sottratta a ogni indagine, quella della “buona fede”.
È necessario tornare a interrogarsi sull’esatto significato e sulla portata del principio della continuità delle trascrizioni.
La sanzione dell’inefficacia sancita dall’articolo 2650 del Codice civile merita un’attenta riflessione e una corretta interpretazione.
Soprattutto bisogna chiedersi quali rischi in concreto si corrano qualora la continuità manchi, come ci si debba comportare e se sia necessario o opportuno porvi rimedio.
Il caso più ricorrente è quello in cui gli eredi vendono un bene senza aver trascritto la loro accettazione; si è, allora, in presenza di una catena di trascrizioni interrotta, ma che è possibile in ogni momento ricostruire con la trascrizione dell’accettazione tacita effettuata dagli eredi con la vendita.
È ormai prassi che in queste ipotesi si proceda alla trascrizione, ma il vantaggio in favore del nuovo acquirente è meramente virtuale.
Se, infatti, il titolo che consente la trascrizione mancante esiste, si ha l’assoluta certezza di poter effettuare la trascrizione in ogni momento (e quindi anche in futuro), ripristinando automaticamente e retroattivamente la continuità; se il titolo esiste ma è tardivo rispetto ai termini prescrizionali la trascrizione non sottrae al rischio di un’eccezione di prescrizione, ove ne sussistano i presupposti; se, infine, il titolo non esiste la trascrizione di un atto ricognitivo costituisce – come detto – pubblicità notizia, non utile per la continuità. L’ipotesi di soccombenza dell’acquirente per difetto di continuità delle trascrizioni per mancanza della trascrizione dell’accettazione dell’eredità del suo dante causa, o di un dante causa precedente, è talmente improbabile che non si trovano precedenti giurisprudenziali, ed è difficile anche da immaginare come ipotesi di scuola. La trascrizione dell’accettazione tacita di una vecchia eredità sembra così assolvere più a una funzione consolatoria che a quella di accrescere sostanzialmente la tutela del nostro acquirente.
Ciò nonostante, la convinzione della imprescindibilità della continuità delle trascrizioni si è andata progressivamente diffondendo, tanto che i giudici la richiedono come condizione di procedibilità delle procedure esecutive.
La materia ha formato oggetto anche di un lavoro della Commissione Studi del Consiglio Nazionale del Notariato, che ha respinto l’interpretazione giurisprudenziale restrittiva. In conclusione, la continuità delle trascrizioni non è condizione necessaria né sufficiente per fornire piena garanzia all’acquirente. Non è condizione necessaria, perché può mancare senza che sia in dubbio l’effettiva proprietà, come nel caso di provenienza per usucapione, o da avente causa da soggetto che ha accettato l’eredità senza porre in essere un atto che consenta la trascrizione; non è condizione sufficiente, perché non esclude che possano esservi proprietari o titolari di diritti diversi acquistati per usucapione, ma soprattutto perché possono esservi circostanze che possono far cadere i titoli nonostante la loro trascrizione.
Queste brevi riflessioni provano che quella degli accertamenti immobiliari è materia assai complessa, che non si esaurisce in un meccanico controllo di una sequenza di dati.
I notai devono – perciò – mantenere un atteggiamento di grande equilibrio e responsabilità; fare attenzione a non perdere mai di vista la complessità della materia, che non si può comprimere in schemi semplici perché molti sono i meccanismi e gli interessi in gioco che la legge cerca di contemperare; non ingigantire difficoltà che, invece, vanno considerate e valutate nella loro effettiva ragionevole pericolosità.
La giornata di studio che si sta organizzando cercherà di fare chiarezza su queste e su altre questioni legate al tema.

Giornale numero: 13 - Pagina: 29