Case-fantasma: un convegno-vademecum

Con il D.L. 31/5/2010 n. 78, convertito in legge (L 122/2010), è stata istituita l’Anagrafe immobiliare integrata (art. 19 della L 122/2010), costituita e gestita dall’Agenzia del Territorio, anagrafe che ha lo scopo di individuare i soggetti titolari di diritti reali su un determinato immobile.
Per aggiornare detta anagrafe l’Agenzia ha individuato gli immobili non presenti sulla cartografia catastale al fine di poter procedere in via surrogata agli atti di aggiornamento catastali se i proprietari non avessero proceduto entro la scadenza individuata dalla citata legge (30-4-2011).
Inoltre con la modifica introdotta al comma 14 dell’art. 19 gli atti notarili devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Le nuove norme hanno dato luogo a diversi dibattiti ed a diverse interpretazioni anche tra i liberi professionisti per cui l’Ordine degli ingegneri della provincia di Napoli e l’Agenzia del territorio hanno organizzato un convegno al fine di fornire opportuni chiarimenti alla portata delle norme e all’attività del libero professionista.
Il convegno, presieduto dall’ing. Vittorio Fratello, direttore regionale della Basilicata e Campania dell’Agenzia, e dall’ing. Luigi Vinci, presidente dell’Ordine, e coordinato dall’ing. Paola Maroni, ha avuto tre aspetti: l’azione dell’agenzia (rilevamento, individuazione, attività successiva, potere di surroga, ove il privato sia omissivo), come espletare l’attività dei liberi professionisti, analisi del mercato immobiliare (O.M.I.).
Dopo la presentazione sintetica degli obiettivi del convegno dell’ing. Paola Maroni , l’ing. Fratello ha mostrato alcune slides in cui venivano evidenziate le costruzioni non censite in catasto nella provincia di Napoli e, purtroppo, si è dovuto constare che le zone maggiormente edificate con costruzioni non censite in catasto sono anche alle pendici del Vesuvio, unitamente alla zona posta a nord e nord ovest della città di Napoli.
La prima relazione, tenuta dall’ing. Elisabetta Pirani, responsabile dell’attività dell’alta valenza fiscale dell’ufficio prov.le di Napoli dell’Agenzia del territorio, ha illustrato tutto il percorso metodologico a base del rilevo dei fabbricati non censiti in catasto. In sintesi si è provveduto alla sovrapposizione di foto aeree ad alta risoluzione (ortofoto) con la cartografia catastale. Per esclusione (eliminazione degli immobili presenti nella cartografia catastale) si è pervenuto alla identificazione delle costruzioni non censite e quindi alle loro ubicazioni e quindi ai fogli catastali e alle particelle su cui insistevano. Successivamente, nei confronti dei soggetti intestatari degli immobili, cosi come individuati, l’Agenzia ha intrapreso le seguenti azioni :
- Informative: richieste di informazioni sui fabbricati rurali per verificare la sussistenza dei requisiti di ruralità ai fini fiscali, sui fabbricati figuranti nel catasto in costruzione; preavviso di accertamento sui fabbricati non censiti, sui fabbr. rurali e sui fabbricati in costruzione;
- di verifica delle variazioni dei fabbricati in costruzione;
- sostitutive nel caso di inadempimento con sopralluogo d’ufficio.
Sono state inoltre mostrate graficamente le zone ove maggiore risulta la presenza di fabbricati mai dichiarati nella provincia di Napoli ed in particolare si è rilevato, come peraltro era visibile dalle slides mostrate dall’ing. Fratello, che le zone maggiormente interessate sono quella vesuviana (circa 18.000 fabbricati) seguita dal Giulianese (circa 8.000), dalla città di Napoli (circa 7.000), dal Nolano ( circa 7.000) , dall’area Acerra Pomigliano (circa 6.000), dalla penisola sorrentina (circa 5.500), dall’area flegrea (circa 5.000) ed infine l’area Napoli nord con 3.500 fabbricati non censiti.
Il secondo intervento, tenuto dall’ing. Luigi del Monaco, direttore dell’Ufficio Prov.le di Napoli dell’Agenzia del territorio, ha illustrato gli adempimenti a carico dei proprietari e le procedure per l’attribuzione della rendita presunta. In particolare ha chiaramente evidenziato che se non dovesse provvedere direttamente il proprietario all’accatastamento dell’immobile non censito vi dovrebbe provvedere direttamente l’Agenzia, il cui costo da rimborsare da parte del proprietario certamente sarà superiore a quello che potrebbe chiedere il libero professionista.
Il presentare entro i termini di legge (30-4-2011) l’accatastamento determina la non attribuzione della rendita presunta da parte dell’Agenzia e blocca l’attività di surroga dell’Agenzia, risparmiando cosi gli oneri per la definizione della rendita presunta, le sanzioni e gli oneri per la predisposizione delle dichiarazioni.
Il terzo intervento, tenuto dall’ing. Marcello Agrusti, coordinatore della commissione “Stime immobiliari e catasto” dell’Ordine, si è articolato sulla lettura puntuale degli articoli di legge, sulla loro interpretazione e sul modo di operare tenendo presente il codice deontologico dell’Ordine di Napoli (“il rapporto con il committente è di natura fiduciaria e deve essere improntato alla massima lealtà, chiarezza e correttezza”).
In particolare l’attività del tecnico, in base all’art. 19 comma 14 della L 122/2011, consiste nell’attestazione della conformità catastale della planimetria dello stato di fatto con quella presente negli atti del catasto. In sintesi il tecnico, per rilasciare l’attestato di conformità, dovrà verificare che le eventuali variazione apportate all’immobile non abbiano variato la consistenza catastale, la categoria e la classe e quindi la rendita catastale. In caso negativo egli dovrà presentare un atto di aggiornamento catastale (docfa) con allegata la nuova planimetria, e, in base al richiamato codice deontologico, dovrà illustrare al committente la procedura che sarà seguito dall’Agenzia, successivamente alla registrazione degli atti di aggiornamento presentati, (rendere disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli di conformità urbanistico-edilizia).
In base allo stesso articolo citato comma 8 e 9 l’attività del tecnico consiste nell’accatastare i fabbricati non censiti in catasto e quelli già rurali e, in base al ichiamato codice deontologico, dovrà illustrare al committente la procedura che sarà seguito dall’Agenzia, successivamente alla registrazione degli atti di aggiornamento presentati, (rendere disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli di conformità urbanistico – edilizia). Nel contempo il tecnico potrà far presente al committente che, comunque, si dovrà procedere all’accatastamento in quanto, ove il proprietario non vi provvedesse, l’Agenzia, i cui costi a carico del proprietario sono notevolmente superiori a quelli del libero professionista, provvederà all’accatastamento e quindi alla trasmissione ai comuni per la conformità urbanistico – edilizia.
Infine è stata indicata la procedura per l’individuazione dei fabbricati non censiti e già rurali.
Il quarto intervento, tenuto dall’ing. Giuseppe Saviano, referente O.M.I. dell’ufficio prov.le di Napoli dell’Agenzia del territorio, ha illustrato l’attività dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio, che è una banca dati che fornisce una rivelazione indipendente, sull’intero territorio nazionale, delle quotazioni dei valori immobiliari e dei volumi di compravendita, indicandone gli obiettivi (concorrere alla trasparenza del mercato immobiliare e fornire elementi informativi alle attività dell’Agenzia del Territorio per quanto riguarda, in particolare, l’area dei processi estimali). In particolare ha illustrato, oltre ai prodotti dell’Osservatorio, il sistema informativo territoriale OMI, che tramite il sistema di navigazione territoriale su internet (GEOPOL) permette la visualizzazione delle zone OMI (Aree omogenee di un territorio comunale nelle quali si registra uniformità di condizioni economiche, socio-ambientali e di mercato) e le informazioni (quotazioni immobiliari pubblicate con scadenza semestrale) ad esse connesse.
Successivamente ha illustrato l’andamento del mercato immobiliare nel primo semestre 2010 della Regione Campania e della provincia di Napoli, facendo rilevare, in particolare, che nella città di Napoli il 42 % degli immobili venduti hanno una consistenza media nella zona collinare, mentre nel centro antico più del 50% hanno consistenza piccola si sono venduti immobili di consistenza.