La Commissione di studio “Real Estate” presso L’Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili di Napoli, nell’ambito delle tematiche oggetto di approfondimento e studio ha scelto di dare particolare attenzione alle questioni riguardanti l’amministrazione condominiale, attività ora più che mai di notevole complessità e dunque di rilevante approccio professionale. Il percorso è iniziato circa due anni fa con l’instaurazione di un rapporto continuativo di collaborazione con l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari (Anaci) maggiormente rappresentativa sul piano nazionale, rapporto nel quale le attività di formazione e di sviluppo hanno potuto integrarsi e coordinarsi reciprocamente, con riferimento, in particolare, alle materie tecniche riguardanti gli aspetti contabili, fiscali e contrattuali. Una prima questione di notevole rilevanza e controversia ha riguardato un tema comune ad amministratori e commercialisti: il rendiconto condominiale. Il tema è stato analizzato ed approfondito in stretta collaborazione e sintonia con il Centro Studi Nazionale Anaci, diretto eccellentemente dal dott. Carlo Parodi che con passione, competenza ed esperienza ha saputo raccogliere l’appello di noi commercialisti ad affrontare l’argomento con un approccio tecnico-scientifico per poi plasmarlo, senza la violenza dei compromessi, sulla esperienza pratica che la stessa Anaci nei suoi 40 anni di attività ha potuto maturare. Bene l’esperienza, dunque, ma in materia contabile credo che nessuno meglio dei commercialisti avrebbe potuto dare le giuste indicazioni su come redigere un rendiconto, qualunque o chiunque fosse il soggetto gestore. Recepita la “puntualizzazione” è iniziata quindi la fase di studio delle norme e della prassi, sia giurisprudenziale che operativa, confrontando altresì i modelli e i metodi utilizzati dagli amministratori che sono anche commercialisti con quelli di coloro che non lo sono. In assenza di un quadro normativo preciso sul metodo di rendicontazione delle operazioni contabili nel condominio e tanto meno sul metodo di rilevazione delle stesse, Commissione Real Estate Odcec di Napoli e Commissione Bilancio Anaci Nazionale si sono poste l’obiettivo di individuare e condividere una metodologia contabile operativa comune che soddisfi l’obiettivo di fissare una struttura uniforme di impostazione contabile e di rappresentazione “veritiera e corretta” del documento riassuntivo dell’esercizio (rendiconto), adattabile ad ogni dimensione gestionale. Un documento composto in più parti che possa esporre con semplicità, chiarezza e trasparenza i risultati conseguiti oltreché consentirne adeguata comprensione ad ogni condomino nell’osservanza del suo diritto di controllo ma al contempo che sia conforme alle regole e principi contabili propri della ragioneria. Il codice civile (art.1130ultimocv) si limita a prescrivere un semplice obbligo di “rendicontazione” a fine anno da parte dell’amministratore, da sottoporre, peraltro senza indicazione di un termine, ad approvazione assembleare (art.11353): sostenere che l’amministratore di condominio possa redigere il rendiconto in maniera del tutto libera nella forma ed avulsa da qualunque principio contabile non è accettabile. Una carenza normativa non può trovare risposta in un comportamento “anarchico”, benché lecito, allorché il nostro diritto prevede come regola generale, in questo come in tutti i casi di vacatio legis, il principio dell’applicazione analogica dettato nel nostro ordinamento dall’art.12 delle disposizioni sulla legge in generale (c.d. preleggi). Per iniziare il procedimento di applicazione analogica occorre individuare elementi comuni per ratio a fondamento dei due casi: quello contemplato e quello non contemplato dalla legge. Ebbene, da uno studio approfondito è emerso che vi sono diversi elementi comuni alle norme in materia societaria e quelle in materia condominiale che si fondano sulla medesima ratio, ossia sulla medesima giustificazione economico-giuridica che, nel caso di studio, si traduce nella medesima esigenza di tutela dell’amministrato rispetto ai poteri/doveri del suo amministratore. In particolare basti comparare quanto previsto (per norma o per giurisprudenza consolidata) nelle disposizioni riguardanti il dovere di rendiconto, il diritto di controllo e le conseguenze sul piano sanzionatorio in caso di violazione. La stessa giurisprudenza si è già espressa in favore dell’applicazione analogica al condominio, anche ad altro titolo, delle regole previste per le società commerciali (Cass. n.31/2000 in tema di nullità delle delibere e n.1201/2002 in tema di conflitto di interessi). E’ proprio in osservanza del principio di applicazione analogica che spesso si parla di “bilancio” condominiale (cfr. su tutte Cass.8877/2005): il bilancio in effetti è un rendiconto! (Fabio Besta e Dizionario Enciclopedico Treccani). Superato questo equivoco sulla terminologia, il problema restava quello della forma e dei principi di redazione. Se, come osservato, la ratio è comune, considerando peraltro che si tratta di gestioni che interessano capitali spesso non meno importanti di quelli delle società commerciali, si ravvedono elementi, se non altro di opportunità, per suggerire l’adozione proprio di quei criteri e principi contabili utilizzati nella contabilità aziendale che garantiscano un’adeguata informazione sul loro impiego ed ai quali oramai la giurisprudenza si ispira, non espressamente ma inequivocabilmente, nell’esprimere indicazioni in materia. La fase di approfondimento e studio, durata oltre due anni, si è conclusa con la produzione di un documento comune denominato “Linee Guida per la Redazione del Rendiconto Condominiale” presentato al Cnel in Roma lo scorso 16 marzo, i cui contenuti ci sembrano, e lo dico con orgoglio, aver ispirato finalmente il legislatore che in questi mesi è al lavoro per la tanto attesa riforma delle norme sul condominio. Non a caso il testo del nuovo art.1130 – bis del disegno di legge di modifica alla disciplina del condominio negli edifici è stato radicalmente modificato in una recente versione che riprende proprio quei principi e metodi alla base delle conclusioni del nostro lavoro. Uno su tutti il principio della competenza economica. La qualità del lavoro svolto e l’apprezzamento riscontrato anche da parte di amministratori e amministrati dimostra che quando si allargano i confini delle singole competenze coinvolgendo diverse professionalità protagoniste, si ottengono risultati davvero migliorativi per l’intera collettività interessata. Siamo adesso impegnati in una campagna di larga divulgazione di questo importante documento nell’intento di fornire uno strumento davvero utile per l’amministratore e che finalmente assicuri all’amministrato/condomino trasparenza, chiarezza e certezza nei rapporti economico-patrimoniali con il condominio, particolarmente sull’impiego dei contributi (oggi tutt’altro che trascurabili) che è tenuto a versare all’ente di gestione.
Presidente Commissione Real Estate ODCEC Napoli*
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