Normative

Locazione: tutte le novità per i contratti

Con la conversione del decreto sulle semplificazioni fiscali, si è ampliato il campo della registrazione telematica obbligatoria del contratto di locazione. Infatti, tra le novità introdotte dalla L. 26 aprile 2012 n. 44, che ha convertito in legge il summenzionato decreto, vi è l’obbligo per i proprietari di almeno 10 unità immobiliari di registrare telematicamente i contratti di locazione. Nelle 10 unità sono compresi non solo gli immobili affittati, ma anche quelli posseduti e utilizzati direttamente. Quindi l’obbligo riguarda anche il proprietario di 10 unità immobiliari che ne affitta solo una.
Ricordiamo, preliminarmente, che la registrazione dei contratti di locazione o affitto di beni immobili può avvenire:
1) recandosi fisicamente, prima, presso la banca, le poste ecc…. per effettuare il versamento dell’imposta di registro tramite il modello F23 e, poi, presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, per presentare il contratto, il modello 69 debitamente compilato e copia del modello F23 attestante l’avvenuto versamento dell’imposta di registro dovuta;
2) per via telematica, dopo essersi registrati ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate tramite il sistema Entratel o Fisconline, utilizzando i diversi software scaricabili dal sito web dell’Agenzia delle Entrate
3) direttamente on line, utilizzando – a seconda dei casi – le diverse applicazioni “Locazioni web”, “SIRIA web” e “IRIS web”.
Fino all’entrata in vigore della L. 44/2012, erano obbligati ad usare la procedura telematica di registrazione solo i soggetti possessori di almeno 100 unità immobiliari, dall’entrata in vigore di tale norma l’obbligo di utilizzo della procedura telematica di registrazione del contratto di locazione si estende a: – tutti i soggetti in possesso di almeno 10 unità immobiliari; – gli agenti di affari in mediazione iscritti al ruolo (oggi Registro imprese/REA) di cui alla L.n.39/89 e successive modifiche. Per tutti gli altri soggetti, invece, resta la possibilità di scegliere se registrare il contratto di locazione secondo la procedura tradizionale, ovvero se avvalersi della modalità telematica.
I possessori di almeno 10 unità immobiliari possono operare la registrazione telematica, sia direttamente, che avvalendosi di soggetti delegati, in possesso di adeguata capacità tecnica, sia tramite gli intermediari abilitati. Tra i soggetti abilitati, con un recente provvedimento dell’Agenzia delle Entrate (prot. 2012/115039) sono stati inclusi anche gli iscritti all’albo professionale dei periti industriali laureati in possesso della specializzazione in edilizia.
Come confermato dall’Agenzia delle Entrate, l’obbligo di registrare il contratto di locazione grava sempre su entrambe le parti contraenti, il contratto di locazione deve essere registrato esclusivamente attraverso procedure telematiche soltanto nel caso in cui a richiedere la registrazione sia il possessore delle 10 unità immobiliari, mentre l’obbligo di utilizzare la procedura telematica non sussiste (ma il ricorso ad essa è comunque possibile) ove la registrazione venga richiesta dalla controparte, che non sia in possesso di altrettante unità immobiliari.
Far diventare la registrazione telematica un obbligo per piccoli proprietari può diventare però un’enorme complicazione, oltre che tradursi in un aggravio di costi inutili. Molti proprietari sono soliti curare personalmente la registrazione dei propri contratti e non è detto che tutti sono esperti informatici. Per non parlare delle difficoltà delle persone anziane, abituate da decenni alla compilazione del loro contratto e alla registrazione “cartacea” direttamente all’Agenzia. Questi saranno, quindi, costretti a imparare l’uso del computer oppure a rivolgersi al proprio commercialista, o agente di affari in mediazione, o organizzazioni della proprietà edilizia, geometri ed ora anche i periti industriali, con conseguente aggravio di costi, che andranno alle numerose imposte che già gravano sul “bene casa”.
Il Decreto legge 20 giugno 2012, n. 79, recante misure urgenti per garantire la sicurezza dei cittadini e convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 131 (G.U. n. 185 del 9 agosto 2012), contiene alcune novità sull’obbligo di comunicazione dell’avvenuta cessione di immobili all’autorità di pubblica sicurezza entro le 48 ore successive.Viene, infatti, definitivamente abolita la comunicazione alla Questura per i contratti soggetti a registrazione in termine fisso.
La registrazione stessa dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso assorbe l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza, di cui all’art. 12 del D.L. 21/03/1978, n. 59.
L’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza viene posto, quindi, in capo all’Agenzia delle Entrate, a cui spetterà, previa individuazione delle informazioni rilevanti ai sensi dell’art. 12 della Legge 191/1978, la trasmissione in via telematica al Ministero dell’interno.
Per i contratti di comodato e per i contratti non soggetti a registrazione in termine fisso, l’obbligo potrà essere assolto anche attraverso l’invio di un modello informatico che verrà approvato entro 90 giorni dalla data del dl.
Tale novità non incide sulle comunicazioni richieste dalla normativa relativa all’immigrazione.
Per una più accurata informazione, riportiamo qui di seguito il testo dell’art. 2 del D.L. 79 convertito nella L. 131 del 7 agosto 2012
Art. 2 – Comunicazione della cessione di fabbricati
1. La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso, ai sensi del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, assorbe l’obbligo di comunicazione di cui all’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.
2. L’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite intese con il Ministero dell’interno, individua, nel quadro delle informazioni acquisite per la registrazione nel sistema informativo dei contratti di cui al comma 1, nonche’ dei contratti di trasferimento aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari di cui all’articolo 5, commi 1, lettera d), e 4 del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, quelle rilevanti ai fini di cui all’articolo 12 del decreto-legge n. 59 del 1978, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 1978, e le trasmette in via telematica, al Ministero dell’interno.
3. Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, l’obbligo di comunicazione all’autorita’ locale di pubblica sicurezza, ai sensi dell’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191, puo’ essere assolto anche attraverso l’invio di un modello informatico approvato con decreto del Ministero dell’interno, adottato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, che ne stabilisce altresi’ le modalita’ di trasmissione.
4. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano per la comunicazione all’autorita’ di pubblica sicurezza, di cui all’articolo 7 del testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero di cui al decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286, per la quale resta fermo quanto ivi previsto. Con il decreto di cui al comma 3 sono definite le modalita’ di trasmissione della predetta comunicazione anche attraverso l’utilizzo di un modello informatico approvato con il medesimo decreto. 5. L’articolo 3, comma 3, primo periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e’ soppresso. Al medesimo articolo 3, comma 6, primo periodo, le parole: «ai commi da 1 a 5» sono sostituite dalle seguenti: «ai commi 1, 2, 4 e 5». 6. Dall’attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica.

* amministratore delegato
Borsa Immobiliare di Napoli

di Giovanni Adelfi*


Giornale numero: 173 - Pagina: III